1. はじめに
「自宅でサロンを開業したい」「でも賃貸物件で本当にできるの？」そんな悩みを持つ方におすすめなのが、SOHO物件です。
本記事では、SOHO物件の特徴からアイサロン開業のポイントまで、分かりやすく解説します。
2. SOHO物件とは？
「SOHO（ソーホー）物件」とは、「Small Office/Home Office」の略で、住居と仕事場を兼ねられる賃貸物件のことを指します。
通常の居住用賃貸と異なり、一部の業種であれば事業利用が許可されているのが最大の特徴です。
アイサロンやネイルサロン、フリーランスの事務作業、オンライン接客など、自宅で開業を考えている方にとっては理想的な物件です。
SOHO物件と「店舗可物件」「事務所可物件」の違い
| 種類 | 居住 | 事業利用 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 居住用物件 | ○ | × | 普通の賃貸住宅。店舗利用は禁止されているのが一般的。 |
| 事務所可物件 | × | ○ | 住めない。完全なビジネス用。登記・看板設置OKなことが多い。 |
| 店舗可物件 | △ | ○ | 美容室や飲食など、来客が多い業態向け。住むには設備が不十分なことも。 |
| SOHO物件 | ○ | ○ | 住みながらビジネスができる。小規模で静かな業種に限られることが多い。 |
SOHO物件の主な特徴
事業利用が可能（業種制限あり）
ネイルやまつエクなどの「静かな接客業」には向いていますが、大人数が出入りする業種や飲食店などはNGのことが多いです。
住居スペースがある
ベッドルームやキッチンなど、生活空間が整っているのがポイント。あくまで「住居兼用」なので、完全なオフィス物件より住みやすいです。
登記可能な物件もある
開業に必要な「所在地」の登録が可能な場合もあります。法人登記や美容所登録を考えている人は、事前に確認が必要です。
普通の賃貸より審査がやや厳しい
事業利用が絡むため、開業内容や実績、収入などについて詳しく聞かれることがあります。
家賃がやや高めになることも
オフィス用途も考慮されている分、同じ間取りでも家賃が高めになる場合がありますが、別に事務所を借りるよりは圧倒的に安く済みます。
SOHO物件を借りるときの注意点
契約前に「業種確認」は必須
アイサロンOKでも「施術不可」とされる物件もあるため、事前に不動産会社・管理会社に必ず確認しましょう。
看板・お客様の出入りは制限される場合がある
マンションタイプのSOHO物件では、共有部分での営業感を出すことは禁止されていることが多いです。
保健所の要件に合わないこともある
アイサロン開業には美容所登録が必要な場合がありますが、SOHO物件によっては登録に必要な構造条件を満たしていないことも。
3. アイサロン開業にSOHO物件が向いている理由
家賃を抑えつつ開業できる
店舗を借りるより圧倒的に初期費用が安く済みます。生活費とサロンの家賃を一本化できるのは大きなメリットです。
自宅サロンなので通勤不要
自宅で施術ができるため、時間を効率的に使えるだけでなく、家事や子育てとの両立もしやすくなります。
プライベート感のある空間が作れる
アイサロンは一対一の接客が多いため、落ち着いた個室空間が好まれます。SOHO物件なら、おしゃれな空間演出も自由にできます。
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4. 開業前に確認すべき3つのポイント
SOHO物件は自宅でサロンを開業できる魅力的な選択肢ですが、何も確認せずに契約・開業すると「業種NGだった」「保健所の許可が下りなかった」などのトラブルが起こることもあります。
ここでは、開業前に必ず確認しておくべき3つのポイントを詳しく解説します。
管理会社・オーナーに「アイサロン利用OKか」確認する
SOHO物件といっても、すべての業種に対応しているわけではありません。特に「まつ毛エクステ」や「ネイル」などの施術系は、騒音や衛生面、来客の頻度などの理由で制限されることがあります。
チェックポイント
「来客がある業種はOKか」
「美容施術（まつエク）は可能か」
「美容所登録は可能か」
「看板やインターホン表記は可能か」
保健所に「美容所登録が可能か」事前相談する
まつ毛エクステサロンを開くには、原則として「美容所登録」が必要です。美容師免許を持っていても、施設基準を満たした場所でなければ施術できません。
SOHO物件でも美容所登録が可能な場合はありますが、物件の構造や設備が保健所の基準をクリアしている必要があります。
主な基準例（自治体により異なる）
洗髪台・シンクがあること（施術前後の手洗いが必要）
施術スペースと生活空間が明確に分かれていること
換気がしっかりしていること
掃除・消毒が容易な内装材を使っていること
他の居住者の生活空間と独立していること（共同トイレ不可など）
美容の業務を行う1作業室の床面積は、13平方メートル以上
具体的な行動
内見後、図面や写真を持って保健所に相談
「開業予定地で美容所登録できますか？」と事前に確認
生活と施術の空間を分けられる間取りか確認する
自宅兼サロンで最も重要なのが、「生活感をお客様に感じさせない」工夫です。アイサロンはリラックスできる空間が求められるため、生活音や生活臭、生活用品が見えると不快感を与えてしまう可能性があります。
おすすめの間取り
1LDK以上：生活空間とサロン空間を完全に分離しやすい
2DKや2LDK：ひと部屋を完全に施術専用ルームにできる
バストイレ別・洗面所独立：衛生面での信頼感につながる
NGになりやすい条件
ワンルームでベッドと施術ベッドが同じ空間にある
カーテンなどの簡易仕切りだけで区切っている
家族やペットの生活音が施術中に聞こえてしまう
5. アイサロン向けのSOHO物件を選ぶポイント
失敗しない！サロン経営に適した物件選びのコツとは？
自宅サロンを成功させるためには、物件選びが最重要といっても過言ではありません。特にお客様が来店するアイサロンでは「住宅としての快適さ」だけでなく、「サロンとしての使いやすさ」も必要不可欠です。
ここでは、アイサロンに最適なSOHO物件を選ぶための具体的なポイントを、設備・立地・間取り・雰囲気の4カテゴリで詳しく解説します。
間取りと広さ｜1LDK以上が理想
サロンと生活空間をしっかり分けるためには、最低でも1LDK以上の間取りがおすすめです。
1Rや1Kでも営業は可能ですが、お客様と生活スペースが近すぎると、生活感が出てしまい印象が悪くなりがちです。
理想の間取り条件
玄関から施術スペースまでに生活空間を通らない動線
独立した個室で施術できる（ベッドが常設できる広さ）
収納スペースが多く、生活用品を見せずにしまえる
立地とアクセス｜駅近・治安・女性目線がカギ
お客様のほとんどが女性であることを考えると、アクセスの良さと安心感は絶対条件です。
どんなに腕がよくても「行きづらい」「入りづらい」場所だとリピートにつながりにくくなってしまいます。
チェックしたい立地のポイント
駅徒歩5〜7分以内
夜道が明るい・人通りがあるか（女性客が夜に来る場合も考慮）
周辺が静か・騒音がないか（リラックスできる環境）
駐輪スペース・近隣コインパーキングがあるか（地方なら車対応も）
設備｜清潔感と快適性が大切
アイサロンは施術内容自体が短時間でも、滞在中の快適さや衛生感が顧客満足に大きく関わります。
そのため、物件の基本設備も重要なチェック項目です。
注目すべき設備例
独立洗面台・キッチン：手洗いや備品洗浄がしやすい
エアコン付き（施術室にも）：お客様の快適温度を保てる
フローリング・清潔感のある内装：掃除しやすく、見た目も◎
インターホン（モニター付きだと尚良し）：来客管理がスムーズ
建物の雰囲気と共用部｜第一印象に直結！
建物の外観やエントランス、共有部の雰囲気は、お客様の第一印象を左右します。
「古い・汚れている・入りづらい」建物だと、施術前から不安感を与えてしまうことも。
気をつけたいポイント
外観やエントランスが清潔か
マンション内にゴミが放置されていないか
エレベーターがあるか（高層階の場合）
看板やサロン名の表記がOKか
「まつエク可」「美容所登録可」などの文言を探す
物件情報を探すときは、検索ワードや物件の備考欄に注目してください。
「SOHO可」と書いてあっても、実際には施術不可なこともあるので注意が必要です。
使える検索ワード例
「SOHO可 まつエク」
「美容所登録相談可」
「サロン利用相談可」
「住居兼店舗」
「店舗相談可 1LDK」
6. まとめ
SOHO物件は、自宅でアイサロンを開業したい方にとって理想的な選択肢です。住まいと仕事場を兼ねられるため、コストを抑えつつ自由な働き方が可能になります。
ただし、業種制限や保健所の登録要件など、事前に確認すべき点も多くあります。物件選びでは、間取り・立地・設備・雰囲気などを慎重にチェックし、自分もお客様も快適に過ごせる空間を目指しましょう。
しっかり準備をすれば、自宅サロンでも本格的なビジネスが実現できます。
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