賃貸引越し時の「傷」に関する注意点

1. はじめに

賃貸物件への引越しは、新生活のスタートとしてワクワクする一方、意外なトラブルがつきものです。その中でも、「傷」に関する問題は、入居時や退去時に多くの人が直面する悩みの一つです。

特に壁や床、ドアなどに生じる傷が原因で、敷金の返還トラブルや修繕費用の請求につながることもあります。しかし、「通常損耗」と「過失による損傷」の違いを正しく理解し、事前に適切な対策を講じることで、こうしたトラブルを未然に防ぐことができます。

この記事では、引越し時の「傷」に関する基本的な知識から、具体的な注意点や対策、さらにトラブルを回避するためのアドバイスまでを詳しく解説します。新しい生活をスムーズに始めるために、ぜひ参考にしてください。

2. 傷に関する基礎知識

賃貸物件における「傷」は、退去時のトラブルで特に多いテーマです。賃貸契約においては、「原状回復義務」という概念があり、部屋を元の状態に戻す責任がありますが、この範囲を理解するために、「通常損耗」と「過失による損傷」の違いを知ることが重要です。

通常損耗とは？

通常損耗（または経年劣化）は、日常生活や時間の経過によって避けられない劣化や損傷を指します。

これらは借主の責任ではなく、貸主が負担すべき修繕とされています。国土交通省のガイドラインでも、これらは通常損耗として明記されています。

過失による損傷とは？

過失による損傷は、借主が使用中の不注意や意図的な行為によって生じた損傷です。

これらの場合、修繕費用は借主が負担することになります。

微妙なケース

中には、「通常損耗」と「過失損傷」のどちらに該当するのかが曖昧な場合もあります。

長期間放置した家具の跡

故意ではないが大きく目立つ傷

このような場合は、契約書に記載された特約や貸主との話し合いで解決することが多いです。

原状回復義務の範囲

「原状回復」とは、部屋を入居前の状態に戻すことですが、「新品同様」に戻す必要はありません。通常損耗を含めた自然な劣化は原状回復の対象外とされています。

ポイント

入居時に部屋の状態を写真や動画で記録しておくと、「この傷は元々あった」と証明しやすくなります。

賃貸契約書や重要事項説明書を事前によく読み、「特約」や修繕負担に関する条項を確認することも重要です。

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3. 入居時の対策

賃貸物件に引越した際、入居時の対策をしっかり行うことで、退去時に「傷」に関するトラブルを防ぐことができます。以下に、具体的な対策を詳しく説明します。

部屋の状態を記録する

入居時には、部屋の状態を詳細に記録しておくことが重要です。特に、壁や床、ドア、キッチン、バスルームなどは念入りに確認しましょう。

写真や動画を撮影する

傷や汚れ、劣化箇所を全て記録します。撮影の際は、日時がわかる機能を使うか、ファイル名に日付を入れて保管すると良いです。
例：壁の小さな穴や床の傷、コンセント周りの汚れなど。

記録を整理して共有する

撮影したデータを整理し、賃貸管理会社や大家にメールで共有しておくと、後から証拠として活用しやすくなります。

賃貸契約書と重要事項説明書を確認する

入居前または直後に、契約書や重要事項説明書を再確認し、以下の点をチェックします。

原状回復義務の範囲

通常損耗と過失による損傷の区別が明記されているか確認します。

特約条項

一部の契約では、通常損耗でも借主が修繕費用を負担する「特約」が記載されていることがあります。例：退去時のクリーニング代を一律負担するなど。この場合、法律で妥当性が求められるため、不明点があれば事前に確認しましょう。

気になる箇所は即時報告する

入居直後に気づいた傷や不具合は、速やかに管理会社や大家に報告します。

報告の方法

メールや書面で報告すると、記録として残るので安心です。
例：「〇月〇日入居時に確認した壁のひび割れについて、修繕の必要性をお知らせします。」

修繕依頼の確認

場合によっては入居後に修繕を行ってもらえることがあります。

入居時チェックリストを作成する

チェックリストを活用し、部屋全体を見落としなく確認します。

床：傷、凹み、カーペットのシミ

壁・天井：汚れ、ひび割れ、穴

ドア・窓：鍵の動作確認、窓枠のカビや汚れ

水回り：シンクや浴槽の汚れ、蛇口やシャワーの水漏れ

設備：エアコン、照明、ガスコンロの動作確認

保険加入の検討

借家人賠償責任保険に加入することで、万が一自分の過失で傷をつけてしまった場合でも、補償を受けられる場合があります。入居時に保険内容を確認し、必要に応じて適切な補償を追加してください。

4. 引越し作業中の注意点

引越し作業中は、家具や荷物の移動によって賃貸物件に傷をつけやすいタイミングです。作業中の注意を怠ると、退去時に修繕費を請求される原因になることがあります。以下に、引越し作業中に注意すべきポイントを詳しく解説します。

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養生の徹底

養生（ようじょう）は、物件を傷から守るための基本的な対策です。

玄関周りの養生

家具や荷物を運び出す際、ドアや玄関周りは特に傷つきやすい場所です。

養生マットやクッション材を使用してドア枠や壁を保護

ドアの開閉時に荷物が当たらないように注意

壁や角の保護

狭い通路や曲がり角は荷物が壁にぶつかりやすいため、角部分にコーナーパッドを取り付けると効果的

床の保護

重い荷物や家具を動かす際には、床に傷がつくことがあります。

滑り止めシートやカーペットを敷く。

重い家具は持ち上げて移動させ、引きずらないように注意。

引越し業者の選び方

引越し業者を利用する場合は、信頼できる業者を選ぶことで物件に傷をつけるリスクを軽減できます。

業者の評判を確認

ネットの口コミやレビューを確認し、作業が丁寧な業者を選ぶ。

「養生をしっかりしてくれる」「慎重な作業」といったコメントがある業者を優先

事前に相談する

作業前に「傷をつけた場合の対応」「養生の範囲」について業者に確認する。

補償内容を確認

万が一傷をつけた場合の補償内容が契約書に記載されているか確認しておく。

自分で引越しする場合の注意点

業者を使わずに自分で引越しする場合、より慎重な作業が求められます。

荷物の梱包

家具の角や足などは、エアキャップ（プチプチ）や布で包み、直接当たらないようにする。

大きな荷物の運搬

家具や家電は2人以上で運ぶとバランスを保ちやすく、壁や床にぶつけるリスクを減らせる。

通路や階段の幅を事前に測り、大きな荷物が通るか確認

台車の使用

台車を使う場合は、床に保護材を敷き、タイヤの汚れを拭き取ってから使用

周囲の確認を徹底

作業中の視野が狭くなると、不注意で傷をつけることがあります。

運ぶ前の経路確認

壁や家具がぶつかりそうな箇所を事前にチェック。

狭い通路やエレベーターでの作業は特に注意。

作業環境の整備

物が散らかっているとつまづいて荷物を落とす原因になるため、作業スペースを整理整頓。

万が一傷をつけた場合の対応

どんなに注意しても、作業中に傷をつけてしまうことがあります。万が一の場合の対応も心得ておきましょう。

傷の状態を記録

傷がついた箇所をすぐに写真に撮り、詳細を記録します。

速やかに管理会社や大家に報告

軽微な傷でも、放置せずに連絡する。

修繕の責任分担を明確にしておく。

家具の配置時の注意

搬入後、家具を配置する際も注意が必要です。

滑り止めの利用

家具の下に滑り止めマットやフェルトを敷いて、床に傷がつくのを防ぐ。

位置を慎重に決める

配置場所を事前に計画し、何度も動かさなくて済むようにする。

5. 退去時のチェックポイント

退去時に部屋の状態を確認し、不必要な修繕費用を請求されないようにするためには、事前の準備と適切な対応が重要です。以下に、退去時に注意すべきポイントを詳しく説明します。

退去通知と契約内容の確認

退去日を管理会社や大家に通知する前に、契約内容を確認しましょう。

退去通知の期限

一般的に、退去通知は1～2ヶ月前に行う必要があります。期限を過ぎると違約金が発生する可能性があるので注意。

契約書の確認

「特約条項」にクリーニング費用や修繕費の負担について記載されている場合があります。

通常損耗（経年劣化）が修繕負担に含まれる特約は、妥当性が求められるため確認が必要。

部屋の清掃

退去時に部屋を清掃することで、余計なクリーニング費用を請求されるリスクを減らせます。

基本的な清掃箇所

キッチン: コンロの油汚れ、シンクの水垢やカビを除去。

バスルーム: カビや石鹸カスを取り除き、鏡を磨く。

トイレ: 汚れや臭いを取り除き、便座や床を清掃。

床・壁: フローリングやカーペットの汚れを掃除機やモップで清掃。

特に注意すべき箇所

窓・サッシ: ホコリやカビを拭き取り、窓ガラスを磨く。

エアコン: フィルターを掃除し、埃を除去。

傷や損傷の確認

退去前に、部屋中の傷や損傷を確認し、必要に応じて修繕を行います。

自己修繕できる範囲

小さな壁の穴や軽微な傷は、ホームセンターで購入できる補修材を使用して修復可能。

床の浅い擦り傷は、傷修復用ワックスを使うことで目立たなくなります。

修繕が難しい場合

大きな傷や過失による損傷は、事前に管理会社や大家に報告し、対応を相談します。

備品や設備の確認

物件に付属している備品や設備をチェックし、紛失や破損がないか確認します。

主な確認項目

エアコン、照明、カーテンレールなどの動作確認。

リモコンや鍵などの備品が全て揃っているか確認。

備品が紛失した場合の対応

紛失や破損がある場合は、事前に報告し、必要に応じて購入や修理費用を負担します。

写真や動画の記録

退去時に部屋の状態を記録しておくことで、後からのトラブルを防ぐことができます。

撮影のポイント

全体の写真と、壁や床、設備の詳細な写真を撮影。

傷や汚れがない箇所も撮影し、全体の状態を残す。

記録の保管

撮影したデータは、日付を付けて整理し、必要に応じて管理会社や大家に送付します。

管理会社や大家との立会い

退去時には、管理会社や大家と一緒に立会いを行い、部屋の状態を確認します。

立会い時のポイント

契約書を持参し、修繕負担の範囲を確認。

指摘された損傷や清掃不足について、その場で写真を撮る。

修繕費用が発生する場合は、詳細な説明を求める。

同意書の確認

立会い後に「明け渡し確認書」や「修繕費用見積書」が渡される場合は、内容を確認してサインします。不明点がある場合は即座に相談。

敷金の返還について

敷金が預けられている場合、退去後に返還されるのが一般的です。

敷金返還のプロセス

修繕費や清掃費を差し引いた金額が返還されます。

国土交通省のガイドラインでは、不当な差し引きがされないよう定められています。

返還金額に不満がある場合

明細を確認し、不当と思われる部分について管理会社や大家と交渉します。解決しない場合は、消費者センターなどに相談するのも方法です。

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6. 傷に関連するトラブルを防ぐために

賃貸物件における傷に関連するトラブルは、退去時の修繕費や敷金返還の問題として発生しがちです。こうしたトラブルを未然に防ぐには、入居前から退去後まで、各段階での適切な対応が重要です。以下に、具体的な方法を詳しく解説します。

入居時に状態を記録する

入居時に物件の状態を確認し、傷や損傷の記録を残すことで、後からのトラブルを防ぎます。

写真や動画の撮影

壁、床、天井、設備（エアコン、コンセント、ドアなど）の状態を細かく撮影する。

日付が入るカメラやアプリを使用すると、信頼性が高まる。

不具合や傷の報告

入居時点で見つけた傷や汚れを管理会社や大家に報告し、記録に残す。

可能であれば「入居時チェックリスト」に記載し、双方で確認・署名する。

普段の生活での注意

生活中の小さな注意が、物件を傷つけるリスクを減らします。

家具・家電の配置

家具や家電の足には、傷防止のフェルトやキャップを取り付ける。

壁に接する部分にはクッション材を使い、直接触れないようにする。

重い荷物の移動

家具を移動する際は、引きずらずに持ち上げて動かす。

床を保護するために滑り止めマットや敷物を活用。

日常の清掃とケア

床や壁に付いた汚れは放置せず、早めに拭き取る。

特にフローリングは、水分や砂利が傷をつける原因になるため注意。

修繕費負担のガイドラインを理解する

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を理解しておくと、不当な修繕費請求を防げます。

通常損耗と過失による損傷の違い

通常損耗（経年劣化）：例として壁紙の日焼けやカーペットの摩耗は、借主の負担ではない。

過失による損傷：家具を倒して壁を傷つけた場合などは、借主の負担となる。

特約条項の確認

契約書に特約として「通常損耗も修繕費負担」と書かれている場合があるが、不当であれば交渉が可能。

トラブルが発生した場合の対応

万が一トラブルが発生した場合、冷静かつ適切に対処します。

管理会社や大家への相談

まずは傷の状況を管理会社に報告し、修繕方法や費用負担を相談。

記録として写真を共有し、双方の認識を一致させる。

交渉の準備

修繕費用に納得がいかない場合は、「原状回復ガイドライン」や事前の記録を基に交渉する。

必要に応じて第三者機関（消費者センターなど）に相談。

保険の活用

借家人賠償責任保険が適用される場合、保険を利用して修繕費をカバーする。

退去時の立会いを慎重に行う

退去時の立会いで管理会社や大家と物件の状態を確認し、修繕費のトラブルを防ぎます。

立会い前の準備

部屋を清掃し、傷や損傷がないか最終確認。

修繕が必要な場合は、可能な範囲で事前に対応。

その場での記録

立会い中に指摘された傷については、その場で写真を撮影。

修繕費用の見積りが出された場合、その根拠を確認し記録を取る。

信頼できる管理会社を選ぶ

賃貸契約を結ぶ段階で、信頼性の高い管理会社を選ぶこともトラブル防止に繋がります。

口コミや評判を確認

ネットや友人からの評判を参考に、修繕費請求が公平であるかを確認。

トラブル事例が少ない管理会社を選ぶと安心。

契約内容の透明性

契約時に費用負担の明確な説明を求め、納得のいく内容で契約を締結。

7. まとめ

賃貸物件における傷に関するトラブルを防ぐためには、入居前から退去後までの適切な対応が重要です。まず、入居時には物件の状態を詳細に記録し、傷や不具合を管理会社に報告することで、後からの不当な請求を回避できます。

生活中は家具や家電の配置、清掃、定期的な確認を行い、傷を未然に防ぎましょう。また、国土交通省の「原状回復ガイドライン」を理解し、不当な修繕費請求への備えも必要です。

退去時には、清掃や立会い時の記録を徹底し、管理会社との円滑なコミュニケーションを心掛けることでトラブルを最小限に抑えられます。これらの対策を実践することで、余計な費用負担を防ぎ、安心した賃貸生活を送ることができます。