内階段は専有面積に含まれるのか？

1. はじめに

物件情報を見ているとよく目にする「専有面積」。住まい選びの重要な指標のひとつですが、メゾネットタイプや3階建て住宅など、室内に階段がある場合、この内階段の部分が専有面積に含まれているのか疑問に思ったことはありませんか？

内階段は単なる移動スペースであるため、床面積として数えるべきか迷うところです。しかし、実は不動産広告や契約時の図面で示される専有面積には一定のルールがあり、階段部分についても明確な取り扱いが決められています。

本記事では、内階段が専有面積に含まれるかどうかを中心に、注意しておきたいポイントや例外についてもわかりやすく解説していきます。

2. 専有面積とは

専有面積とは

専有面積とは、マンションやアパートなど集合住宅で、住戸の中で個人が独占的に使用できる部分の面積を指します。

簡単に言えば、「自分だけが自由に使える室内空間の広さ」のことです。

専有面積に含まれる部分

次のような、住戸内部のスペースは専有面積に含まれます。

ポイント：「他の住人と共有しない部分」だけが対象です！

専有面積に含まれない部分

一方、以下のような共用部分は専有面積に含まれません。

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測り方による違いも要チェック！

専有面積には、実は2種類の測り方があります。

壁芯（へきしん）面積

壁の中心線から中心線までの距離で測る方法

表示される面積は実際より少し広めになる

不動産広告では、壁芯面積が使われるのが一般的

内法（うちのり）面積

壁の内側から内側までの距離で測る方法

実際に使える面積により近い

登記簿では内法面積が使われる

専有面積のイメージをつかむために

物件を見るときには、単純な「○○㎡」という数字だけでなく、

どの部分までが専有面積か

壁芯か内法か

を意識して確認すると、実際の広さ感覚とのズレを防ぐことができます。

3. 内階段とは？

内階段とは？

内階段とは、一つの住戸の中に設置されている、上下階を結ぶ階段のことを指します。

たとえば、メゾネットタイプのマンションや戸建住宅では、リビングから2階の寝室へ上がるための階段が住戸内にあります。

内階段の特徴

住戸専用の階段であり、共用部分ではない

上下階を移動するために、他の住民と接触しない

デザイン性が高く、空間を立体的に使えるメリットがある

内階段のある物件のメリット・デメリット

メリット

ワンフロアでは得られない立体的な広がりが生まれる

プライベート空間とパブリック空間を分けやすい

戸建感覚で住めるため、独立性が高い

デメリット

階段スペースが必要なため、有効面積が減ることがある

上下移動が負担になる場合も（高齢者・小さい子どもがいる家庭など）

家具の搬入などで階段幅や形状がネックになるケースがある

4. 内階段は専有面積に含まれる？

結論

内階段は専有面積に含まれます。

理由

住戸内にある設備：内階段は住戸内に設置された設備で、住人以外が使用しません。

床面積の一部として扱われる: 内階段も床として機能しているため、床面積に含まれます。

そのため、専有面積が広くても、階段が多いお部屋では、居住空間は思っているより狭く感じる可能性があります。

建築基準法における取り扱い

物件広告や契約図面に示される専有面積には、内階段の床面積も含まれています。

内階段は、住宅の床面積に加算されることが基本とされています。

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5. 例外や注意点はある？

基本的に内階段は専有面積に含まれますが、以下のような例外や注意点が存在します。これらを知っておくことで、物件選びや契約時の理解が深まります。

階段下収納の取り扱い

階段下に収納スペースがある場合、その面積は必ずしも専有面積に含まれないことがあります。

理由：階段下の収納は「空間」として機能することが多く、物理的に階段の一部として考えない場合があるためです。

基準：高さが一定基準（例えば1.4m未満）以下の場合、収納スペースとして算入されないことが多いです。

ロフトや吹き抜けの取り扱い

ロフトや吹き抜けも、専有面積に加算されないことがあるため、注意が必要です。

ロフト：高さ制限（1.4m以上）を満たしていない場合、床面積としてカウントされないことがあります。

吹き抜け：空間として開放的に作られた吹き抜け部分も、床面積に含まれない場合が多いです。

基準：これらのスペースが専有面積に含まれるかどうかは、物件ごとの規定によりますので、事前に確認が必要です。

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建築基準法と不動産表示ルールの違い

建築基準法では、内階段が含まれる面積として取り扱われることが基本ですが、不動産業界の表示方法や広告には微妙な違いがあることもあります。

広告表示では、専有面積として「階段を含まない面積」が記載されることもあり、そのため実際の専有面積より少なく見える場合もあります。

要確認：広告の「専有面積」がどう計算されているか、不動産会社に確認することが重要です。

メゾネットタイプの特殊な取り扱い

メゾネットタイプの場合、階段部分が1階と2階をつなぐ重要な構造要素として扱われ、両方の階にまたがる形で専有面積に含まれることがありますが、階段部分の面積がどのように分けられているかも物件によって異なることがあります。

6. まとめ

内階段は基本的に専有面積に含まれます。これは、内階段が住戸内に設置された設備であり、住人専用の空間として扱われるためです。ただし、階段下収納やロフト、吹き抜けなど、内階段に関連する部分については例外が存在します。

例えば、階段下の収納が一定の高さ基準を満たさない場合、床面積に含まれないことがあります。また、物件広告で表示される専有面積には、内階段や関連スペースの取り扱いに違いがあることもあります。メゾネットタイプの住宅では階段部分が両階にまたがって専有面積に組み込まれることが多いですが、確認は欠かせません。

物件購入や賃貸契約を進める際は、契約書や広告に記載された専有面積の計算方法をしっかりと理解し、必要に応じて不動産会社に確認することをおすすめします。