1. はじめに
賃貸物件を借りて事業を始める際に、「事務所利用」と「店舗利用」という言葉を目にしたことがある方も多いでしょう。一見すると同じ「事業目的での利用」に思えますが、実は契約条件や利用範囲、必要な設備や許可などに大きな違いがあります。
たとえば、事務所は来客が少なく静かな環境を重視するのに対し、店舗は不特定多数の顧客が訪れることを前提としています。この違いを理解せずに契約すると、思わぬトラブルや契約違反につながる可能性も。
この記事では、事務所利用と店舗利用の違いをわかりやすく整理し、自分のビジネスに合った物件を選ぶためのポイントを解説します。
2. 事務所利用とは？
定義
「事務所利用」とは、賃貸物件を業務遂行や管理業務、打ち合わせ、書類作成などを行う拠点として使用することを指します。
来客は少なく、主に従業員や取引先の出入りが中心の、静かな業務環境を前提としています。
主な利用例としては、以下のようなものがあります。
- 税理士・弁護士・行政書士などの士業事務所
- IT関連・デザイン・広告代理店などのオフィス
- フリーランスや個人事業主のSOHO利用
- オンライン業務中心の在宅オフィス
特徴
静かな作業環境を重視
電話応対やパソコン作業などが主業務のため、騒音や人の出入りが少なく、落ち着いた環境が求められます。
居住用物件でも利用できるケースがある
「SOHO可」「事務所可」と明記されたマンションやアパートでは、居住と仕事を兼ねることも可能です。ただし、法人登記や看板設置が禁止されている場合もあるため、契約前に確認が必要です。
内装工事は軽微で済む
オフィス家具やネット回線を整える程度で、飲食設備や排気設備などは不要なため、初期費用を抑えやすい点がメリットです。
契約条件が比較的緩やか
人の出入りが少なくトラブルリスクが低いため、管理会社やオーナーから承諾を得やすい傾向にあります。また、火災保険や原状回復義務なども、居住用契約と近い形で設定されることが多いです。
メリット
初期費用・賃料が比較的安い
管理規約上の制限が少ない
落ち着いた業務環境を確保できる
自宅兼事務所として利用できる場合もある
デメリット
集客や看板設置が制限される
来客対応スペースが確保しづらい
飲食や販売などの営業行為は不可
建物によっては法人登記ができない場合がある
3. 店舗利用とは？
定義
「店舗利用」とは、賃貸物件を不特定多数の顧客を対象に、商品やサービスを提供する営業拠点として利用することを指します。
たとえば、飲食店、美容室、物販店、整体院、学習塾など、お客様が来店して対面でやり取りするビジネスが該当します。
そのため、事務所利用に比べて人の出入りが多く、内装・設備・許可など、より多くの条件を満たす必要があります。
特徴
集客を重視した立地選びが必要
店舗利用では「人通り」「視認性」「アクセスの良さ」が非常に重要です。特に路面店（1階店舗）や駅近の立地は、集客効果が高い一方で、賃料も高く設定されています。
内装工事・設備投資が必要になる
カウンター・厨房・空調・トイレ・照明など、業種に合わせた内装・設備の整備が不可欠です。そのため、原状回復義務や工事費の負担などを契約書でしっかり確認することが大切です。
各種許可・届出が必要な場合がある
業種によっては、以下のような行政手続きが必要です。- 飲食店営業許可（保健所）
消防法に基づく防火管理者の選任
風営法の許可（深夜営業・マッサージ店など）許可が下りない構造の物件もあるため、契約前に確認が必須です。
建物用途や管理規約の制限に注意
居住用マンションの1階などで「店舗利用不可」とされるケースもあります。建築基準法上の用途地域や管理規約の制限を無視して営業すると、契約違反になる可能性があります。
店舗利用の主な業種例
カフェ・バー・レストランなどの飲食業
美容室・ネイルサロン・整体院などのサービス業
アパレル・雑貨などの物販業
塾・スクール・教室などの教育
メリット
顧客と直接やり取りできるため、ブランド力を築きやすい
集客を意識した立地で売上アップが期待できる
看板・広告展開など、自由度の高い営業活動が可能
内装次第で独自の世界観を演出できる
デメリット
初期費用・家賃・工事費が高額になりやすい
行政許可や設備基準など、手続きが複雑
騒音・におい・人の出入りによるトラブルリスク
原状回復費が高額になるケースもある
あわせて読みたい☞【集客】路面店・空中店舗・ロードサイド店舗・ビルイン、テナントでおすすめは？
4. 事務所利用と店舗利用の主な違い
事務所利用と店舗利用は、どちらも「賃貸物件をビジネス目的で使用する」という点では共通していますが、利用目的・契約条件・必要な設備・費用負担などが大きく異なります。
以下では、主な違いを具体的に整理します。
利用目的の違い
事務所利用：社内業務や事務作業、打ち合わせなどの「業務遂行」が目的。
来客は限定的で、静かな環境を維持することが重視されます。
店舗利用：顧客に商品やサービスを提供する「営業活動」が目的。
不特定多数の人が出入りすることを前提としており、集客力や立地が重要になります。
人の出入りと騒音レベル
事務所利用では従業員や取引先など限られた人しか出入りしないため、比較的静か。
店舗利用は顧客が頻繁に来店するため、人の出入りや話し声・BGMなどが発生し、建物全体の環境への影響も考慮する必要があります。
契約条件の違い
事務所利用は「事務所可」「SOHO可」と明記された物件で契約するのが一般的です。
一方、店舗利用は「店舗可」「飲食可」など、より明確な営業利用許可が必要となります。
店舗利用では、営業目的の使用を想定した賃貸借契約（事業用定期借家契約など）が結ばれることも多く、保証金や敷金が高めに設定される傾向があります。
内装・設備面の違い
| 項目 | 事務所利用 | 店舗利用 |
|---|---|---|
| 内装工事 | 軽微なもの（机・照明・通信設備など） | 大規模（厨房・給排水・看板・什器など） |
| 必要設備 | 電源・通信回線・空調など | 給排水・換気・ガス・トイレ・防火設備など |
| 看板設置 | 制限あり | 設置可（許可・デザイン審査が必要な場合も） |
行政上の許可・届出
事務所利用では基本的に行政上の許可は不要です。
店舗利用では、業種に応じて以下のような届出が必要になる場合があります。
- 飲食店営業許可（保健所）
- 消防法に基づく防火管理者選任
建築基準法上の用途制限遵守
風営法関係（深夜営業・マッサージ・カラオケ等）
費用面の違い
| 項目 | 事務所利用 | 店舗利用 |
|---|---|---|
| 賃料 | 比較的安い | 立地や用途により高い |
| 敷金・保証金 | 1〜2ヶ月程度 | 3〜10ヶ月程度のケースも |
| 内装・設備費 | 少なめ | 高額（数十万〜数百万円） |
| 光熱費 | 電気中心 | 水道・ガスなど多岐にわたる |
トラブル・リスクの違い
事務所利用は静かな環境での業務が中心のため、近隣トラブルが起こりにくいのが特徴です。
店舗利用は来客や音・においなどが発生するため、近隣住民や他テナントとのトラブルが起きやすく、事前説明や防音対策が求められます。
契約違反リスク
「事務所可物件」で無断で店舗営業を行うと、契約違反として退去命令や損害賠償を求められる可能性があります。
契約書には「使用目的」が明記されているため、契約前にオーナーや管理会社に必ず用途を確認しましょう。
5. 物件選びのポイント
賃貸物件を「事務所利用」や「店舗利用」で借りる際は、見た目や立地だけで判断するのではなく、契約条件・法的制限・設備環境などを多角的に確認することが重要です。
ここでは、それぞれの用途に合わせた物件選びのポイントを詳しく解説します。
事務所利用の場合のポイント
「事務所可」または「SOHO可」物件か確認する
まず最初に確認すべきは、契約上の利用条件です。住居用マンションでも、管理規約やオーナーの判断で「事務所利用不可」とされている場合があります。
法人登記や商号掲示を行いたい場合は、登記可能かどうかも必ず確認しましょう。
通信環境・電源設備が充実しているか
業務の多くがオンライン化している現代では、高速インターネット・安定した電源供給が欠かせません。光回線の引き込み可否、コンセントの数・位置なども確認ポイントです。
周辺環境の静けさ・利便性
電話対応やオンライン会議が多い業種では、静かな環境が業務効率を左右します。一方で、銀行・郵便局・コンビニが近くにあると日常業務がスムーズになります。
セキュリティ・管理体制
事務所には機密情報や機材を置くことが多いため、オートロック・防犯カメラ・24時間利用可否などのセキュリティ面も重視しましょう。
居住兼用かどうかの確認
自宅と兼ねて使いたい場合は、「SOHO可」または「住居兼事務所可」と記載された物件を選ぶ必要があります。ただし、騒音や来客が増えると居住者トラブルの原因になることもあるため注意が必要です。
店舗利用の場合のポイント
「店舗可」や「飲食可」などの用途制限を確認
建物の構造や管理規約によっては、特定業種が禁止されている場合があります。
特に飲食業は排水・換気設備・防火基準の条件を満たさないと営業許可が取れません。
用途地域・建築基準法上の制限を確認
都市計画上、営業活動ができない地域（第一種低層住居専用地域など）もあります。
物件がどの用途地域に属しているかを調べ、営業可能な用途地域内にあるかを確認することが大切です。
集客・導線・視認性のチェック
店舗ビジネスでは「立地」が売上を左右します。
人通り・交通量・駅からの距離・看板の見えやすさなどを実際に現地で確認しましょう。
また、雨天時や夜間の通行量もチェックしておくと安心です。
内装・設備工事の可否と費用負担
店舗利用では、内装工事・看板設置・電気容量増設などが必要になる場合が多いです。
その際に、「工事の範囲」「原状回復の条件」「オーナー負担・借主負担の境界」を契約前に明確にしておきましょう。
近隣環境とトラブルリスク
騒音・におい・人の出入りなどによって、近隣住民や他テナントとトラブルになるケースも。
「居住者が多い建物」や「静かな住宅街」にある物件では、営業時間や音量の制限が設けられていることもあります。
営業許可・届出が取れる構造か
業種によっては、保健所や消防署の審査で不合格になるケースも。
特に飲食店・美容室・整体院などは、排水・給湯・換気・防火設備が基準を満たしているか確認が必要です。
共通して確認すべきポイント
契約書の「使用目的」欄を必ずチェック
→ 「事務所使用に限る」「飲食不可」などの記載がある場合は、用途変更ができない可能性があります。
原状回復・解約条件を事前に確認
→ 内装を変更した場合、退去時に高額な修繕費を請求されるケースもあります。
保険・保証金の範囲
→ 事業用契約では、火災保険・賠償責任保険への加入が義務付けられている場合があります。
あわせて読みたい☞自宅でネイルサロン開業！SOHO可物件の探し方
6. まとめ
賃貸物件の「事務所利用」と「店舗利用」は、同じ事業目的でも契約内容や設備要件、必要な許可が大きく異なります。事務所利用は静かな環境で業務を行うことを前提としており、士業やデザイナー、IT系などの業種に向いています。
一方、店舗利用は顧客が来店する営業形態で、立地や内装、行政許可が事業成功を左右します。どちらの場合も、契約書の「使用目的」や「用途制限」を確認し、許可・設備・費用負担を明確にしておくことが重要です。
自分の事業内容に合った利用形態を選ぶことで、トラブルを防ぎ、安心して長く運営できる環境を整えることができます。
あわせて読みたい☞自宅でアイサロン！SOHO物件の探し方
